2007년 11월 1일(목)

대한주택공사

1. 토지임대부 아파트의 반값 환상은 끝났다.

더 이상의 사업추진은 무의미.

2.  1인당 33평 사용, 초호화판 사옥 신축

- 광주전남본부 직원 1인당 110㎡(33평) 사용,

인천본부는 1인당 11㎡ (3.3평)

- 대구경북본부 신사옥은 겉모습만 번지르르하고 실속은 없어

3. 확정 안된 개발예정지구까지 포함시키며 과장 광고

- 상업용지광고, 예정지구 536만평을 포함시켜 아산신도시가 647만평의 국내최대 신도시라고 부풀리며 계약자 유인

- 687개 택지개발예정지구 중 90%인 618개는 면적변경, 이중 44개는 지구해제

4. 고객 불평은 최고, 사회적 책임은 최하위

- 브랜드(휴먼시아) 도입에도 분양주택 만족도는 하락세

5. 저소득층 위한 소형 국민임대주택은 기피

- 임대주택 정책개편안에서는 Ι형 30%, ΙΙ형 30%, ΙΙΙ형 40%로 공급토록

- 06년에 Ι형 17%, ΙΙ형 41%, ΙΙΙ형 42% 공급,

07년에도 Ι형 14%, ΙΙ형 40%, ΙΙΙ형 46% 공급(9월말 현재)

6. 계획만 거창한 중형임대매입, 실적은 1% 수준

- 06년 300호 매입계획에 실적은 1호,

- 07년 1,000호 매입계획에 실적은 12호

서울특별시 영등포구 여의도동 1번지 국회의원회관 231호 Tel. 784-0927, 0528  Fax. 788-3231

1. 토지임대부 아파트의 반값 환상은 끝났다.

더 이상의 사업추진은 무의미.

주택공사가 군포 부곡지구에 반값아파트라고 불리는 토지임대부아파트 389호와 환매조건부 아파트 415호를 분양 중에 있는데 분양신청 실적이 저조해 11월2일까지 재분양을 하고 있습니다.

그러나 어제(10/31)까지 신청한 실적 역시 토지임대부 아파트가 52호로 13.4%, 환매조건부 아파트는 94호로 22.7%에 불과한 실정입니다.

이런 상황이 분양 마감 때까지 큰 변화는 없을 것으로 예상되는데, 주공에서는 어떻게 예상합니까?

토지임대부 아파트가 반값아파트로 불리면서 서민들은 현재 주변에 있는 멀쩡한 집값의 반토막 가격으로 내집마련을 할 수 있을 것처럼 기대를 했었습니다.

말 그대로 내집인데, 가격만 주변시세의 반값을 기대한 것입니다.

그러나 토지임대부 아파트란 땅은 빌리고 건물만 분양하는 것이고, 환매조건부 아파트는 20년 뒤에 되파는 조건으로 분양하는 주택을 말하는데, 중요한 것은 둘 다 정상적으로 분양되는 일반 아파트와는 달리 완전한 재산권을 행사할 수 없는 조건이 붙은 것입니다.

다시 말해 말이 반값이지 최초 입주금 부담만 조금 줄여준다는 것일 뿐 멀쩡한 아파트를 반값에 준다는 게 아니었던 것입니다.

이런 사실이 이번 군포지역의 아파트 분양을 통해 확인된 것입니다.

결국 투자가치도 없는 남의 집에 주변시세의 90%에 달하는 분양가와 임대료를 내면서 들어가 살 이유가 없다는 것을 깨달았는데, 당연히 분양신청이 저조할 수밖에 없지 않겠습니까?

이번 토지임대부 아파트의 실패를 두고서 일각에서는 주택공사가 터무니없이 택지조성비를 부풀렸기 때문이라는 주장을 하는데, 이에 대해서는 어떻게 생각합니까?

토지임대부 아파트가 성공하기 위해서는 몇가지 확실한 전제조건이 충족되어야 한다고 봅니다.

우선 비싼 토지비용을 대체할 수 있는 국공유지가 많아야 합니다.

싱가포르를 예로 드는데, 그 곳은 국공유지가 80%에 달해 토지임대부 아파트가 성공했지만 우리나라는 국공유지 비율이 22.5% 수준이고 그나마 주거용은 고작 0.1%에 불과하기 때문에 국가가 매입하는 수밖에 없습니다.

그런데 이에 필요한 엄청난 재원을 마련하는 것이 현실적으로 가능하다고 봅니까?

그리고 가능하다고 해도 국가재원을 통한 분양혜택이 형평성에 맞지도 않는다는 지적이 있을 텐데, 어떻게 생각합니까?

그렇다면 이번 시범사업의 추진을 통해 토지임대부 아파트는 성공할 수 없는 정책이라는 것이 확인된 만큼 더 이상 추진할 필요가 없다고 보는데, 이에 대한 사장의 견해를 밝혀주시기 바랍니다.

2.  1인당 33평 사용, 초호화판 사옥 신축

- 광주전남본부 직원 1인당 110㎡(33평) 사용,  인천본부는 1인당 11㎡ (3.3평)

- 대구경북본부 신사옥은 겉모습만 번지르르하고 실속 없어

주택공사에서는 지역본부의 사옥이 낡고 인원증대에 따른 사무공간이 부족해 직원의 근무여건이 악화된다는 이유로 사옥을 신축했습니다.

광주전남지역본부의 경우 기존에 지상 3층 지하 1층의 사옥(건물면적 1,403㎡/424평)과 다른 건물에서 3개층(건물면적 1,210㎡/366평)을 임대해서 209명의 직원이 사옥으로 사용하고 있었습니다.

광주전남지역본부에서는 이러한 사옥이 작다며 지상 15층, 지하 3층 규모의 신사옥(건물면적 29,701㎡/8,985평)을 07년 6월 신축을 했습니다.

(광주전남지역본부 신사옥)

600억원의 사업비를 투입한 엄청난 규모의 현대식 건물입니다. 건물 연면적이 기존 사옥 보다 11배나 큰 것입니다. 당연히 209명의 직원들이 사용하기에는 너무 큰 규모입니다.

그래서 지상 15개층 중에서 주공은 9개층만 사용하고 남은 6개층(1층, 9～13층)은 임대를 하고 있습니다.

다음은 대구경북지역본부입니다.

기존에 건물 3개층(건물면적 2,513㎡/760평)을 임대해 229명이 사용해오다가 광주전남과 마찬가지로 올 6월 지상 13층, 지하 2층 규모의 신사옥(건물면적 24,859㎡/7,520평)을 신축해 이사를 했습니다.

(대구경북지역본부 현사옥)

이 역시 585억원의 사업비를 투입한 엄청난 규모의 현대식 건물입니다. 건물 연면적이 현 사옥 보다 6배나 큰 것입니다. 당연히 229명의 직원들이 사용하기에는 너무 큰 규모입니다.

현사옥이 낡고 비좁아서 신축을 하는 부분까지는 이해를 하겠습니다만 신사옥이 너무 크다고 생각하지 않습니까?

또한 다른 지역본부들과 비교해 보면, 형평성에서도 많은 문제점이 있습니다.

주공이 사용하는 건물연면적과 직원수를 대비해 보면 광주전남과 대구경북지역본부의 경우 직원 1인당 110㎡(33평)를 사용하는데 비해, 인천지역본부의 경우 건물 연면적이 3,449㎡(1,043평)인데 직원은 301명으로 1인당 11㎡(3.3평)에 불과합니다.

다른 지역에 비해 1인당 사용 공간이 10배라는 것입니다.

대부분의 지역본부들의 1인당 사용공간은 30㎡(9평) 이하입니다.

사장, 이는 같은 주공 직원으로서 형평성에도 어긋난다고 생각지 않으십니까? 아니면 광주전남이나 대구경북지역본부 직원들은 특별히 넓은 공간에서 근무해야할 이유가 있는 것입니까?

또한 대구경북 지역본부의 경우 임대는 국민은행에 준 127㎡(38평)뿐이고 나머지는 모두 주공이 사용을 하고 있습니다.

그런데, 디자인 때문이라며 5층은 아예 공간이 없고, 4층은 다른 공사에는 없는 도서실로 활용할 예정 등 겉모습만 번지르르 하게 하느라 공간 사용에 실속이 없다는 것입니다.

주공에서는 건물연면적은 넓지만 전용면적이 넓지 않기 때문에 그렇게 많은 공간을 사용하는 것이 아니라고 하는데, 그럼 그만큼 건물을 실속 없게 건축했다는 말 밖에 되지 않은 것입니다.

국민들이 이러한 주공의 모습들을 보고 어떻게 생각하겠습니까?

분양가 높게 받아서 직원들만 사치스럽게 생활한다고 하지 않겠습니까?

31조의 부채를 안고 있는 주공이 허리띠를 졸라매도 부족할 지경에 지역본부 사옥을 이렇게까지 대규모로 신축하는 이유가 무엇인지 답변해주시기 바랍니다.

본 위원의 지적을 감안해 앞으로의 사옥관리에 관한 개선계획을 수립할 용의가 있는지 말씀해주시기 바랍니다.

3. 확정 안 된 개발 예정지구까지 포함시키며 과장 광고

- 상업용지광고, 예정지구 536만평을 포함시켜 아산신도시가 647만평의 국내최대 신도시라고 부풀리며 계약자 유인

- 687개 택지개발예정지구 중 90%인 618개는 면적변경, 이중 44개는 지구해제

아파트와 상가 등 건축물을 분양할 때 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제8조 제2항의 법에 따라 분양광고를 일간신문에 1회 이상 게재하여야 합니다.

건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제8조 제2항

‘분양광고는 전국을 주된 보급지역으로 하는 일간신문 또는 당해 사업장이 위치한 지역을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 게재하여야 한다.’

그런데 주공이 아산신도시 배방지구 상업용지를 분양하면서 신문에 확실하지 않은 개발면적까지 과대 표기하는 문제점이 있기에 이에 대해 질의하고자합니다.

아산신도시는 현재 분양 중인 111만평의 1단계 배방지구와 택지개발예정지구로 지정되어 있는 536만평의 2단계 탕정지구로 나누어집니다.

그런데 주공이 6월21일 배방지구 상업용지 분양공고를 하면서 택지개발예정지구로만 지정 되어 아직 개발면적이 확정 안 된 탕정지구의 면적까지 포함시켜 ‘대한주택공사가 건설하는 647만평의 국내 최대 신도시’라고 광고를 하였습니다.

사장, 택지개발예정지구는 택지개발계획이 승인된 것이 아니기 때문에 개발면적이 언제든지 바뀔 수 있지 않습니까?

실제로 본 위원이 1981년 4월부터 2007년 6월까지 택지개발예정지구로 지정된 687개 지구를 분석한 결과 90%인 618개 지구가 예정지구 면적이 변경됐고, 이중 44개 지구는 지구자체가 해제되었습니다.

즉, 대부분의 택지개발예정지구가 당초 개발계획이나 면적대로 추진되지 않고 대부분이 변경된다는 것입니다.

이러한 사실을 누구보다도 잘 알고 있을 주공이 배방지구 상업용지분양 광고를 하면서 신문과 홍보용 팜플렛 등에 확정되지도 않은 탕정지구의 개발면적을 기재한 것을 의도적으로 국민을 속인 것 아닙니까?

「표시․광고의 공정화에 관한 법률」 제3조 및 동법 시행령 제3조에는 ‘허위·과장의 표시·광고는 사실과 다르게 표시·광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시·광고하는 것으로 한다.’라고 하고 있기 때문에 주공의 광고는 법도 어긴 것입니다.

우리나라는 선분양제도로 소비자들이 건물이 건설되기 전에 모델하우스나 홍보책자, 광고 등을 통해서 분양에 대한 사항을 확인할 수밖에 없지 않습니까?

본 위원은 사기업도 아닌 공기업인 주공이 선분양제도의 한계를 이용해 허위광고로 국민을 속이는 행위는 공기업의 도덕적 해이가 어느 정도에 이르렀는지를 보여주는 단적인 예라고 봅니다.

주공은 더 이상 공기업의 양심을 버리고 과장광고를 하는 부도덕한 행위의 재발을 막기 위해서라도 이번 문제를 그냥 넘길 것이 아니라 엄정한 조치를 취해야 한다고 보는데, 이에 대한 사장의 견해와 함께 공기업으로서의 기본자세 확립을 위한 대책을 밝혀주시기 바랍니다.

4. 고객 불평은 최고, 사회적 책임은 최하위

- 브랜드(휴먼시아) 도입에도 분양주택 만족은 하락세

주택공사에 대한 외부평가와 자체평가에서 많은 항목이 낮은 점수를 기록하고 있어 이에 대한 세심한 원인분석과 함께 개선대책이 요구되고 있습니다.

먼저 한국생산성본부에서 실시한 공기업 고객만족도 분석보고서에 의하면 주택공사의 고객불평률이 24.2%로써 공기업 중에서 가장 높은 수준을 보이고 있습니다.

주택공사에서는 이렇게 불평이 많은 원인이 무엇이라고 봅니까?

1. 공기업별 고객불평률 점수 현황

그리고 공기업의 사회적 책임에 대한 평가에서도 주택공사는  최하위를 기록했습니다.

평가내용이 「공사본연의 역할, 윤리경영, 지역사회의 기여, 사회양극화 해소, 국민 삶의 질 향상」 등인데, 이러한 부문에서 최하위의 점수를 기록했다는 것은 “살고 싶고 경쟁력 있는 도시공간 창조와 주거복지 실현으로 삶의 질 향상에 기여한다.”는 주택공사의 설립목적과는 상당한 괴리가 있는 것아닙니까?

2. 공기업 사회적 책임 평가

어느 기업보다도 가장 많은 노력을 해야 할 사회적 책임 부문에서 가장 나쁜 점수를 받았다는 것은 주택공사가 본연의 임무를 하지 않고 있음을 보여주는 것 아닙니까?

또 이렇게 나쁜 평가가 매년 되풀이 되고 있는데, 주택공사에서 개선노력을 하지 않고 있는 것입니까 아니면 개선을 못하고 있는 것입니까?

이러한 공사의 역할부문 외에도 주공 아파트의 품질에 대한 평가에서도 개선해야 할 부문이 많은 것으로 나타났습니다.

주택공사의 주택도시연구원에서 주공 아파트의 입주민을 상대로 주거만족도를 조사한 결과에 의하면 전체적인 주거만족도는 매년 꾸준히 향상되고 있습니다.

그런데 주택유형별로 살펴보면 국민임대와 5년임대의 만족도는 06년에 86.1과 84.9에서 07년에 92.2와 85.7로 향상되었지만 분양주택은 06년에 88.4에서 07년에 83.6으로 하락하였습니다.

종합만족도 점수                 (단위: 점)

구 분	2003	2004	2005	2006	2007
계	84.4	83.0	86.1	86.6	87.7
국민임대	87.6	88.3	85.7	86.1	92.2
공공임대	87.3	81.1	85.2	84.9	85.7
분 양	81.8	82.9	88.0	88.4	83.6

분양주택이 임대주택에 비해 상대적으로 만족도가 떨어지는 것도 문제입니다만 그나마 조금씩 향상되다가 다시 하락세를 보이는 것은 최근의 분양주택의 건설방식이 크게 잘못되고 있다는 것을 입증하는 것이라고 봅니다.

주택공사는 엄청난 비용을 투입하며 민영아파트처럼 ‘휴먼시아’라는 브랜드까지 도입하며 이미지 개선을 해왔는데, 이런 결과를 보면 브랜드 도입이 무의미하고, 또 겉만 잘 보이려고 노력했지 내용은 오히려 나빠졌다는 것입니다.

사장께서는 분양주택의 만족도가 하락하는 이유가 무엇이라고 봅니까?

구체적인 평가부문을 보면 어느 정도 원인 분석이 가능하다고 봅니다.

부문별 만족도

단위:%

입지여건과 주거쾌적성, 하자보수서비스, 실내자재 품질, 시공상태의 순으로 불만이 많은 것을 알 수 있는데,

이는 주공 아파트가 대규모 택지개발이 손쉬운 곳에 건설되다 보니 도심과 멀어 불편을 겪고 있고, 실내자재와 시공상태가 불량한데도 하자보수 서비스가 제대로 이뤄지지 않아 주변소음과 방음상태가 열악해 주거쾌적성이 떨어진다는 것을 의미하는 것입니다.

그리고 입주여건, 내부구조와 설계부문, 주거 쾌적성, 정보제공 서비스, 직원 응대 서비스 등 5개 부문은 임대나 분양주택 모두에서 지난해에 비해 만족도가 더욱 하락하고 있습니다. 따라서 이에 대한 원인분석과 함께 각별한 관심을 갖고 개선대책을 마련할 필요가 있다고 보는데, 이에 대한 주택공사의 개선대책은 무엇입니까?

5. 저소득층 위한 소형 국민임대주택은 기피

- 임대주택 정책개편안에서는 Ι형 30%, ΙΙ형 30%, ΙΙΙ형 40%로 공급토록

- 06년에 Ι형 17%, ΙΙ형 41%, ΙΙΙ형 42% 공급,

07년에도 Ι형 14%, ΙΙ형 40%, ΙΙΙ형 46% 공급(9월말 현재)

주택공사에서는 서민주거안정을 위한 주택정책의 일환으로 1998년부터 국민임대주택을 공급해 오고 있습니다.

그런데 주공의 국민임대주택 공급 실적을 보면 과연 서민위주의 정책인지 의문이 생깁니다.

정부는 지난 05년 4월 27일 재정경제부․건설교통부․기획예산처․대통령자문 빈부격차 차별시정위원회 등이 모인 제59회 국정과제회의에서 임대주택 공급이 서민 생활안정과 사회통합에 기여할 수 있도록 공급체계 효율화와 운영 시스템 개편에 중점을 두고 정책을 개편․시행한다며 “임대주택정책 개편방안”을 마련했습니다.

개편안에서는 임대료 지불 능력이 취약한 계층의 주거상향 이동과 다양한 소득계층의 욕구를 수용한다는 취지에서 입주자의 주거비 부담능력을 감안하여 건설평형을 Ι형(11～15평), ΙΙ형(16～18평), ΙΙΙ형(19～24평)으로 구분하여 각각 30%, 30%, 40%를 공급토록 계획을 세웠습니다.

그런데, 주택공사의 06년도 국민임대주택 건설 현황(사업승인 기준)을 보면, 총 82,216호를 건설했는데, Ι형은 13,774호로 17%만을 건설했고, ΙΙ형은 33,450호로 41%, ΙΙΙ형은 34,992호를 건설해 42%를 차지하고 있습니다.

더욱이 07년에 들어서는 9월 현재까지 총 10,963호를 건설했는데, Ι형은 1,476호로 14%만 건설을 했고, ΙΙ형은 4,400호를 건설해 40%, 가장 큰 평형인 ΙΙΙ형은 5,087호를 건설해 정부가 정한 목표보다 6%나 초과한 46%를 건설하고 있습니다.

즉, 정부에서는 가장 취약한 계층인 저소득층의 주거안정을 위해 Ι형(11～15평) 국민임대주택을 30% 건설하라고 했는데, 주공에서는 정부의 정책을 무시한 채 Ι형 국민임대주택 건설을 외면하고 있는 것인데,

왜 이렇게 정부의 방침을 어기고 소형주택의 건설을 기피하며 또 그 기피현상이 더욱 심해지고 있습니까?

물론 지역 슬럼화 및 복지예산 증가를 우려하는 지자체와 주거 환경 악화를 우려하는 기존 주민들의 반대가 있다고 하지만, 이를 이유로 저소득층을 위한 소형 국민임대주택 건설에 소홀히 한다는 것은 주공이 공기업으로서 역할과 책무에 나태한 것이라고 밖에 생각되지 않습니다.

균형 있는 국민임대주택 건설이 될 수 있도록 주공의 각별한 개선대책이 있어야 한다고 보는데, 이에 대한 견해와 함께 대책을 밝혀주시기 바랍니다.

6. 계획만 거창한 중형임대매입, 실적은 1% 수준

- 06년 300호 매입계획에 실적은 1호,

- 07년 1,000호 매입계획에 실적은 12호

주공은 3.30 부동산 대책에 따른 「공공부문의 주택비축 확대방안」의 하나로 수도권 내 전용 85㎡(25.7평) 이상 149㎡(45평) 이하의 기존․미분양 중대형아파트를 매입․비축하는 사업을 하고 있습니다.

그런데 이 사업이 당초 계획과는 달리 실적도 저조하고 달성하기 위한 노력도 거의 하지 않고 있어, 이에 대해 질의하고자합니다.

첫째, 수도권 중대형 아파트매입사업의 계획대비 실적이 매우 저조합니다.

2006년 8월부터 2007년 10월까지 수도권 중대형 아파트매입사업이 실적이 13호에 불과합니다. 계획은 2006년 300호, 2007년 1,000호, 2008~2012년까지 5,000호로 총 6,300호를 매입하는 것입니다.

[표 ] 연도별 추진계획 및 실적

2007.10.30. 기준

구분	계	‘06	‘07	‘08~’12
매입호수	6,300호	300	1,000	5,000
매입실적	13호	1호	12호	-
예산	2조1,253억원	1,042억원	2,856억원	1조7,355억원

하지만, 매입실적은 2006년에 계획대비 0.3%인 1호, 2007년에는 10월30일 기준 계획대비 1.2%인 12호에 그쳤습니다.

사장, 이렇게 수도권 중대형 아파트매입사업 실적이 저조한 이유는 무엇이며, 실적을 높일 수 있는 대책은 세우고 있습니까?

둘째, 주공은 의지가 전혀 없는 상태에서 매입사업을 추진하고 있습니다.

주공은 매입사업을 추진하면서 2006년에 중앙지와 경제지에 각 1회만 공고하고 공사홈페이지에 안내글을 게시하는, 지극히 소극적인 방법을 사용하면서 매각신청자가 나오기만을 기다렸습니다.

또한, 소극적인 홍보에도 불구하고 접수기간마저 ′06.9.13~′10.13까지 단 1달로만 정해 목표치 300호에 턱없이 부족한 19호만 신청하였고, 신청자와 협의 후 결국 1호만 계약을 하였습니다.

2007년에는 접수기간을 연중으로 변경하기는 하였지만 접수방법은 2006년과 동일하게 2개 신문에 각 1회만 공고하고 공사홈페이지에 안내글을 게시하는 소극적인 방법을 계속 사용하고 있습니다.

홍보가 제대로 되지 않아 10월30일까지 매각신청이 76호밖에 들어오지 않았습니다.

사장, 신청이 거의 들어오지 않는 상태에서 이를 개선하기 위한 홍보활동조차 하지 않는다면 주공에서 사업에 대한 의지가 없는 것 아닙니까?

그리고 수도권 중대형 매입아파트사업은 주공자체 예산으로 시행되고 있지요?

그렇다면 2조1,253억에 달하는 예산을 집행하지 않아도 반납하지 않기 때문에 오히려 주공에게는 지출이 줄어드는 것이고 이 사실을 모르는 국민들만 사업의 혜택(매도의 기회)을 받지 못하는 것입니다.

본 위원은 1,300호 매입계획 중 1%인 13호 밖에 달성하지 못했다는 건 주공이 사업에 대한 의지나 노력이 부족하다는 것이며, 공기업으로써 책임을 다하지 못한 행동이라고 봅니다.

사장은 당초 사업목적을 이룰 수 있도록 조속히 대안을 마련해 보고해주시기 바랍니다.